今年以來，多個違規別墅建造項目遭曝光，其中削山建別墅、違規占用基本農田等現象層出不窮。

多個違規別墅遭處理

2019年2月，媒體對河北省多個違規別墅項目進行了報道，包括石家莊市鹿泉區“削山造地”、保定市徐水區“20天征地萬畝”、保定市滿城區“削山造地建別墅群”、淶水縣“一個項目獨享2000畝生態大湖”4個問題。

對于上述幾個問題，5月10日，河北省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于石家莊市鹿泉區和保定市部分縣（區）項目違法建設、違規收儲土地問題的通報》，集中對問題別墅進行了處理，并對相關責任單位和責任人進行嚴肅問責。

文件顯示，石家莊市鹿泉區“西美金山湖”項目位于鹿泉區銅冶鎮嶺底村“玉山”北側，由石家莊市麗豪房地產開發有限公司于2013年開工建設。經核查認定，該項目是一個違法違規供地、違法占地、未批先建、違法建設、違規銷售、違規占用生態保護紅線內林地等生態空間的房地產項目。

保定市徐水區“20天征地萬畝”有關問題，經核查認定，徐水區違反土地管理法、土地儲備管理辦法實施土地收儲，違反土地承包法實施土地流轉。

保定市滿城區“削山造地建別墅群”，涉及項目“秀蘭文化小鎮”位于滿城區和順平縣交界處，滿城區境內項目位于石井鄉。經核查認定，“秀蘭文化小鎮”項目存在違法占地、未批先建、違法審批等問題。

保定市淶水縣“一項目獨享2000畝生態大湖”有關問題基本情況為：該項目為“華銀天鵝湖”，位于淶水縣城西北20公里的宋各莊水庫周邊，實際占地1419.55畝，2008年開工建設。經核查認定，該項目是在不符合土地利用總體規劃、沒有城鄉總體規劃和控制性詳細規劃的情況下實施的違法違規項目，主要存在違法違規供地、違法占地、超規劃建設、違規審批等問題。

對于削山建別墅的行為的危害，合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，首先肯定是對當地生態環境的一個破壞，整個生態資源是形成閉環的一個循環鏈條，人為地破壞了某一個環節，生態環境會受到系統性的影響，對整體的環境是非常不利的，同時也會有安全隱患；第二，這些沒有報批或者不合規的項目，購房者在買了之后沒有任何保障，可能會遭遇拆除或者停工停建的處理，購房者獲得補償的機會比較低，會遭受比較大的經濟損失。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，削山建別墅會帶來整個環境的改變，包括自然風貌、動植物生存環境等方面。在對生態破壞之外，還有很多未知的風險，次生影響的無法估量，這是最可怕的。

那為什么別墅項目的違法違規問題多發呢？郭毅表示，出現削山建別墅的行為的地塊，基本上都處于城市郊區，區域擁有獨特的自然條件，從開發商的角度上來說，做客戶定位、產品定位的話，更傾向于做別墅類低密度的產品。但相對來說，這些區域處于城市管理的邊緣地帶，這也是政府管理的一個薄弱的地區，所以削山建別墅等違規行為屢禁不絕。

十五年“禁墅令”別墅難禁絕

實際上，我國早在2003年就頒布了“禁墅令”，但十五年過去了，不斷升級的“禁墅令”并沒有令別墅市場有所收斂，目前市場上仍有大量以別墅名義在售的樓盤。

2003年2月，國土資源部發布《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，明文規定停止別墅類用地供應；2006年5月，國土資源部發文，從即日起中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續；2010年，國土資源部、住建部發布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，規定“嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1”；2012年2月，國土部公布《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，再次重申“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。

但在實際情況下，不少開發商會絞盡腦汁繞過監管，有的項目將地塊分成別墅區和普通住宅區，規劃出容積率較高的高層與低容積率的別墅，進行“高低配”規劃，別墅占據大部分的綠地資源，通過多層住宅將整個地塊的容積率拉高，整體申報規劃，從而順利逃過監管。

另外，開發商的“創新”能力很強，除了明令禁止的獨棟別墅外，市場上還出現了“獨立洋房”、“聯排別墅”、“雙拼別墅”、“疊拼別墅”等類型，多手段規避監管。

郭毅表示，對于上述問題，北京最近已經在土地出讓合同當中明確，不同產品類型的建筑形態和容積率的指標要基本保持一致，未來在這些地塊開發建設和整體的規劃定位的過程中，就不會再出現“高低配”的現象了，未來市場上別墅可能也會大大減少。

為什么開發商這么熱衷于建造別墅項目呢？盧文曦表示，別墅一直是住宅產品中的稀缺品，具有較高的使用價值和投資價值。相對于其他產品，別墅是利潤最高的，也容易做出標桿性的高端產品，開發商自然就喜歡建造別墅這一類型。

另外，近期發布的一項文件或令違規別墅不再“猖獗”。網上流傳著一份《住房和城鄉建設部關于別墅項目建設審批有關事項的通知》，要求各省級住房和城鄉建設部門要立即暫停辦理本行政區域內有關別墅項目建設審批手續，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理，落款時間為2019年4月3日。盡管該文件未在住建部網站上正式公開，但從多個地區轉發及落實上看，別墅項目審批被叫停已經開始實施。目前已有黑龍江、福建等多省轉發了《住房和城鄉建設部關于別墅項目建設審批有關事項的通知》，或將集中進行違建別墅清理工作。